Senioritalon hankinta

Lyhyt kuvaus

Salon kaupungin Vanhuspalvelut (jäljempänä tilaaja / hankintayksikkö) pyytää tarjousta senioritalon hankinnasta tämän tarjouspyynnön ja sen liitteenä olevien asiakirjojen mukaisesti. Kyseessä on rakennusurakka välivuokrausmallilla, jossa ulkopuolinen toteuttaja/rahoittaja suunnittelee ja rakentaa senioritalon, jonka se vuokraa pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Salon kaupungille. Kaupunki vuokraa senioritalossa sijaitsevat asunnot edelleen valitsemilleen asukkaille. Hankinta käsittää uuden 110-paikkaisen senioritalon rakennusaikaisen rahoituksen, suunnittelun, rakennuttamisen ja ylläpidon. Tarjoaja sitoutuu hakemaan hankkeelle ARAn korkotukilainaa sekä investointiavustusta vuodelle 2022. Salon kaupunki sitoutuu vuokraamaan rakennuksessa olevia tiloja pitkäaikaisella vuokrasopimuksella siltä osin, kun vuokrasopimukset eivät koske tiloja, joita koskevat vuokrasopimukset siirtyvät hyvinvointialueelle. Tavoitteena on, että kohteen toteuttajaksi valittava palveluntuottaja / rakennuttaja valitaan maaliskuussa 2022 ja että rakennustyöt käynnistetään viimeistään vuoden 2023 aikana. Hankinnan kohteen tarkempi kuvaus on kohdassa II.2.4. Kuvaus hankinnasta sekä tässä tarjouspyynnössä ja sen liitteissä.

Hankinnan kuvaus

Hankinnan kohteena oleva senioritalo-kokonaisuus pitää sisällään ikäihmisten esteettömiä vuokra-asuntoja (noin 30 asuntoa), tavalliseen palveluasumiseen tarkoitettuja asuntoja (noin 30 asuntoa) sekä ympärivuorokautisen hoidon yksikön (noin 30 paikkaa). Kokonaisuuden yhteyteen, erilliseen siipeen/samalle piha-alueelle, suunnitellaan mahdollisuuksien mukaan myös ikääntyneiden kehitysvammaisten asumisyksikkö (noin 15 paikkaa + 5 tuetun asumisen paikkaa), mikäli tämä täyttää ARA:n vaatimukset. Kohteelle on varattu tontti 734-13-16-2 Salossa. Hankinnan kohteesta on laadittu viitteellinen hankesuunnitelma, joka on tarjouspyynnön liitteenä 1. Lopullinen suunnittelu tehdään yhteistyössä tilaajan ja kilpailun voittaneen tarjoajan kanssa. Vuokrakauden aikaisen kiinteistönhoidon ja siivouksen periaatteet on ilmoitettu liitteessä 3 alustavassa vastuunjakotaulukossa sekä liitteessä 2 vuokrasopimusluonnoksessa. Hoivapalvelu on tarkoitus toteuttaa tilaajan omana työnä. Vuokrasopimuksen pituus on 20 vuotta. Hankkeen alustava aikataulu ja suunnitelma on seuraava: Hankesuunnittelu 2022, Toteutussuunnittelu 2022, Rakentaminen 2023 - 2024, Käyttöönotto 2024 lopussa / 2025 alussa.
Kaupunki/hyvinvointialue toimii välivuokraajana. Välivuokrausmallin tarkoituksena on asuntojen vuokran alentaminen (pääomakustannuksiin saatavalla arvonlisäverohuojennuksella asukaskohtainen vuokrataso alenee). Välivuokrauksella tarkoitetaan menettelyä, jossa kunta vuokraa tilojen omistajalta (kiinteistöyhtiö/yksityinen toimija) palveluasumiseen tarkoitetut tilat sosiaalisen asumisen käyttöön. Vuokrasopimus tiloista tehdään arvonlisäverollisena, joten kiinteistön omistajan on hakeuduttava arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta (kiinteistön omistaja voi tällöin vähentää rakennuskustannuksiin sisältyvät ALV:t, mikä pienentää kiinteistön vuokraa.). Kunta vuokraa edelleen asunnot valitsemilleen asukkaille ilman arvonlisäveroa (AVL 37 §, 38 §). Kunta saa maksamansa arvonlisäveron takaisin kuntapalautuksena (AVL 130 §).
Soten järjestämisvastuun siirtyessä hyvinvointialueelle 1.1.2023, siirtyvät myös sote-toimitiloja koskevat vuokrasopimukset hyvinvointialueelle. Tässä tapauksessa siirtyviä vuokrasopimuksia olisivat ainakin ryhmäkotitiloista tehostetun ja tavallisen palveluasumisen asukastilat (asuinhuoneet ja ryhmäkotien yhteiset asukastilat) sekä kotihoidon tiimitilat. Siirtyvien vuokrasopimusten osalta on syytä ottaa huomioon, että lain mukaan kunnan tulee sisällyttää sellaisiin toimitiloja koskeviin vuokrasopimuksiin, jotka ovat voimassa vuoden 2023 jälkeen, sopimusehto, jonka mukaan hyvinvointialueella on oikeus irtisanoa sopimus. Lain mukaan hyvinvointialueella on irtisanomisoikeus siitä riippumatta, onko sopimuksessa tällaista mainintaa vai ei.
Kaupungin vuokrattavaksi jäisi 1.1.2023 jälkeen ikäihmisille suunnatut esteettömät vuokra-asunnot sekä kaikkien kaupunkilaisten käyttöön suunnatut tilat, esimerkiksi ruokasali ja muut mahdolliset yhteisölliset kokoontumistilat. Alustavassa hankesuunnitelmassa on mainittu rakennukseen mahdollisesti tuleva valmistuskeittiö. Valmistuskeittiön osalta todetaan, että ennen kuin valmistuskeittiötä voidaan rakennukseen suunnitella, pitää olla selkeä tieto ja ymmärrys siitä, mikä on kunnan ja/tai hyvinvointialueen rooli ja vastuut 1.1.2023 lähtien valmistuskeittiön toiminnasta ja siitä aiheutuvista vastuista, kuten vuokrasta. Kaupungin vuokrattavaksi jäävien asukastilojen osalta on tarkoitus, että kaupunki veloittaa vastaavan vuokran asukkailta, jonka se itse maksaa rakennuksen omistajalle. Yhteisöllisten tilojen osalta vuokra jää kaupungin vastattavaksi. Alustavassa hankesuunnitelmassa olevassa tilaohjelmassa on arvioitu näiden tilojen koko.

Uudistusten kuvaus

Vuokrasopimuksen pituus on 20 vuotta. Hyvinvointialueella on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään 12 kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta. Vuokrasopimus jatkuu määräajan päättymisen jälkeen toistaiseksi voimassaolevana, ellei sopijapuoli vähintään 12 kuukautta ennen vuokra-ajan päättymistä irtisano sopimusta.

Tarjousten avaamista koskevat ehdot (Tiedot valtuutetuista henkilöistä ja avaamismenettelystä)

Ilmoitettu tarjousten avaamisajankohta ei ole hankintayksikköä sitova. Tarjoukset voidaan avata myös muuna ajankohtana tarjousten vastaanottamiselle asetetun määräajan umpeuduttua. Tarjousten avaamistilaisuus ei ole julkinen.